Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

Специфика кадастровой цены

Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

Это обусловлено тем, что КС:

• не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
• рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
• является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета. Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся?

Во время покупки/продажи жилья или других операций с недвижимостью участники сделки сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость квартиры.

Какой вопрос вы бы ни решали (продажа/покупка дома, квартиры, земельного участка, аренда и т.д.), первая интересующая всех деталь – цена объекта недвижимости.

Российским законодательством установлено, что цена, которую собственник праве запросить, определяется стоимостью жилья. Таким образом, понятия «цена» и «стоимость» взаимосвязаны, но имеют несколько разные смысловые оттенки:

1. Цена – это денежная сумма, определяемая владельцем недвижимости, за которую он будет её реализовывать.
   Показатель цены может быть равен показателю стоимости или иметь меньшее значение.
2. Стоимость – это наивысший предел денежной оценки права собственности того или иного объекта недвижимости.
   Стоимость жилья может быть рыночной и кадастровой.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Рыночная стоимость жилья – это реальная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на рынке в конкурентных условиях.

Рыночная стоимость жилплощади зависит от:

• площади (без учёта балконов, кладовых, лоджий);
• планировки;
• ремонта;
• технического состояния инженерных систем;
• расположения (район, инфраструктура);
• наличия мебели.

При определении рыночной стоимости не берутся во внимание расходы на заключение сделки, а также налогообложение. Рассчитать рыночную стоимость жилплощади может собственник, риелтор или член СРО (саморегулируемой организации оценщиков)

Что такое кадастровая стоимость жилья?

КС жилья – это стоимость недвижимости (квартиры, дома, участка земли), которая рассчитывается и устанавливается путём проведения государственной оценки для исчисления налогов.

Кадастровая стоимость жилплощади зависит от:

• площади;
• назначения объекта;
• года постройки и сдачи в эксплуатацию;
• материала, из которого объект построен;
• экономической ситуации в регионе и пр.

Цели расчёта КС:

• определение размера налога на недвижимость;
• расчёт суммы налога в случае сделок с недвижимостью (покупка, продажа, обмен, аренда);
• оформление права наследования на жильё;
• оформление дарственной на недвижимость.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Основное отличие между видами стоимости состоит в том, что рыночная стоимость является более широким понятием.

При формировании РС учитывается спрос на рынке недвижимости и состояние жилплощади, тогда как кадастровая стоимость зависит в основном от ценовой политикой отдельного региона.

Кадастровую стоимость, в отличие от рыночной, устанавливает государственный орган; именно КС влияет на размер налоговой ставки на недвижимость.

Насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость чаще всего оказывается ниже рыночной. Бывает, что результаты оценивания оказываются равными, особенно если квартира находится в старом доме, например, в «хрущёвке» или в «сталинке».

В большинстве случаев кадастровая стоимость отличается от показателя рыночной в силу различных причин:

1. При расчёте рыночной стоимости учитывается реальная цена недвижимости по сравнению с аналогичными объектами.
2. В кадастровой стоимости не отражается спрос, сезонность, состояние рынка.

Кадастровая стоимость важна при определении рыночной стоимости, но не влияет на неё, а только опирается. При расчёте КС кадастровые специалисты учитывают цены на рынке недвижимости по региону, а не по стране.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость зависит от нескольких факторов:

Месторасположения квартиры или дома. Удобное расположение влияет на стоимость недвижимости. Особенно хороши спальные районы, подальше от дороги, выходящие во двор.
Общественный транспорт. Наличие общественных остановок вблизи является огромным плюсом. Ведь чаще всего этот вопрос возникает у покупателей.
Окружая инфраструктура. Расположение магазинов, кафе, рынка, детских садов, школ и других учреждений.
Район. Центральный район ценится больше, поэтому и стоимость будет гораздо выше, чем на окраинах города.
Состояние жилья

Немаловажное значение имеет состояние жилья. Наличие ремонта — это дополнительная сумма к общей стоимости жилья.
Год постройки и состояние дома

Чем старше дом, тем сильнее это влияет на итоговую стоимость. Материал также немаловажен. Ветхое домостроение не особо ценится, а соответственно и сумма такого жилья может уменьшиться в разы.
Наличие долга за квартплату. Покупатель, приобретая жилье, обязан взять долг на себя. Соответственно сумма долга повлияет на стоимость недвижимости.
Параметры жилья. Большие параметры жилья очень ценятся. Чем больше параметры, тем выше стоимость.
Этажность. Последние этажи в доме без лифта падают в цене. Здесь учитывается еще один немаловажный фактор, как крыша. Если крыша в гнилом или неисправном состоянии, то возможно, протекание при неблагоприятной погоде. Это является существенным минусом.
Вид из окна. Вид из окна на море или вид из окна на дорогу, также влияют на стоимость.

Произвести оценку недвижимости необходимо в случае:

• продажи жилья;
• приватизация жилья;
• приобретения в ипотеку;
• заключения брачного контракта. В контракте оговаривается данный пункт;
• раздела имущества;
• определения суммы налога.

Какие документы нужны для этого:

1. Паспорт, удостоверяющий личность.
2. Документы, который подтверждает право собственника имущества.
3. Технический паспорт или кадастровый.
4. Фотографии недвижимости.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Когда применима рыночная цена объекта?

Основой рыночной или свободной цены являются спрос и предложение на рынке недвижимости. Установить цену приказным порядком невозможно, цифры могут увеличиваться или снижаться в зависимости от конъюнктуры момента. Участники сделок ориентируются на рыночную оценку при оформлении купли-продажи, мены, аренды, дарения, наследования и проч. Учет свободных расценок на жилье широко применим на практике, но существует кроме того государственная оценка, основанная на ряде критериев.

Заключая сделку по недвижимости, стороны ставят подпись под документом при полном согласии с условиями договора. Если цена не устроит покупателя, то сделка не состоится. В первую очередь учитывается дата постройки здания, комфортность объекта и район расположения. Имеет значение этаж квартиры, наличие лифта и внутренний ремонт. Многие факторы значительно влияют на рыночную стоимость, которую запрашивает продавец.

Стороны сделки могут заказать независимую экспертизу, которая предоставит ориентировочную стоимость объекта недвижимости. Учтя все существующие показатели, собственник получает рекомендуемую цену своего владения. Нельзя забывать, что полученная экспертная оценка действительна на момент обращения, когда готовится сделка. По прошествии времени, цена может кардинально измениться в сторону повышения или снижения.

Кадастровая стоимость определяется таким же образом, как рыночная оценка. Учитываются многие факторы, расчет ведется сотрудниками государственной кадастровой организации. Разница между двумя оценками состоит в том, что кадастр не учитывает субъективных признаков недвижимости. Например, не берется в расчет фактор ремонта, престижность района и подобные оценки.

Можно ли оспорить кадастровую или рыночную стоимость квартиры

Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком или владельцем квартиры. При продаже, собственник может повышать или уменьшать ее. Если рыночная цена используется при оформлении ипотеки или кредита, при этом владельца не устраивают результаты оценки, он вправе запросить ее определения в другой компании. При этом, ему придется оплатить стоимость услуг из своего кармана.

Поскольку кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налоговых выплат, собственник квартиры может посчитать ее завышенной. Изменить цену в данном случае будет достаточно сложно, но возможно. С этой целью необходимо:

• Обратится с заявлением в Росреестр с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость. К заявке прикладываются копии правоустанавливающих документов, паспорта владельца, а также результаты независимой оценки. На основании заявления, будет создана специальная комиссия. Ее решение должно быть вынесено не позднее 30 дня с момента приема заявки.
• Обратится в суд. Если решение комиссии не удовлетворило требования владельца квартиры, он может подать исковое заявление в суд. Для этого также потребуется предоставление указанного выше списка документов.

Подавая заявление на пересмотр кадастровой стоимости, собственник должен быть полностью уверен в ее завышении. Ему следует обсудить данный вопрос с юристом и заказать проведение независимой оценки.

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей. Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона. Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Цели определения стоимости

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Использование КС

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 от 03.07.16, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

• налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
• подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
• госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Использование РС

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.

Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

• заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
• передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
• обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
• рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
• определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Кто проводит экспертизу

К сожалению, когда происходит превышение суммы, указанной экспертом, или ее необоснованный размер, то собственник может терять большое количество денежных средств, платя в разы больше налогов.

В таких ситуациях возможна независимая оценка и снижение затрат, если будет подтверждение, что действительно произошла ошибка. Прежде чем начинать поиск специалиста в данной области, убедитесь, что рыночная стоимость ниже установленной кадастром. Просчитайте свою материальную выгоду: если она есть, то стоит приступать к оспариванию.

Как выбрать эксперта:

это должна быть компания, специализирующаяся на процессе оспаривания размера стоимости по кадастру;
обратите внимание на наличие в штате сотрудников — не только на оценщиков, но и на юристов;
количество экспертов в фирме не менее двух, которые будут состоять в саморегулируемой компании оценщиков;
обратите внимание на отзывы клиентов и статистику положительных результатов.

После проведения оценки стоимости экспертом и подтверждения факта завышения, это должно быть закреплено органами государственной власти. По окончании этих операций, налогообложение будет осуществляться по новой сумме.

Из чего складывается

Кадастровая стоимость — сложная комплексная оценка, которая формируется посредством объективного изучения многих факторов и показателей.

Год постройки

Физический износ объекта недвижимости — один из самых важных показателей, который учитывается при подсчете. По сути это утрата полезности имущества или его составных частей, связанная с фактором времени.

Физический износ рассчитывается не по индивидуальной или массовой оценке, а исходя из данных, предоставленных в технической документации сооружения.

Стоимость земли

Размер земельного участка учитывается при расчетах стоимости дома, так как их раздельная продажа невозможна, даже несмотря на то, что в реестре они зарегистрированы как разные объекты.

Величина участка важна, потому что это влияет на объем получаемых благ.

Площадь

Квадратные метры — основной стоимостный показатель для каждого объекта недвижимого имущества, поэтому учет этого параметра обязателен для расчета любой стоимости и цены.

Зависимость между квадратурой и любой ценой прямая — чем больше площадь, тем более высокая цена объекта в любых условиях внешней среды.

Средняя стоимость метра

Чтобы заложить площадь недвижимости в показатель, необходимо от квадратных метров перейти к деньгам — для этого используют среднюю цену одной единицы.

Цена за квадрат — индивидуальный показатель для каждого города, района. Он также определяется специалистами кадастровой службы и может меняться с течением времени.

Доступность инфраструктуры

Инфраструктура подразумевает удобство, а это немаловажный фактор для любого человека. Соответственно, такой показатель не может не учитывать ее, потому что люди, покупая квартиры, платят за свой комфорт.

Ранее этот фактор никак не оказывал влияние на налогообложение, потому что не учитывался при расчетах инвентаризационной цены, но на рынке на это всегда обращалось внимание. Так как кадастровая максимально стремится к рыночной, инфраструктура района нашла свое место в государственных параметрах недвижимости

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную. Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган.

  Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

• Запрос на сайте Росреестра.

  Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

• Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

  На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

  При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Кадастровая и рыночная стоимость отличаются друг от друга по следующим показателям:

1. Сумме. Как правило, рыночная цена превышает кадастровую, минимум на треть. В старом фонде, они могут быть идентичными. При этом, в некоторых ситуациях, кадастровая цена превышает рыночную. Как правило это связано с ошибками, допущенными при оценке, либо обвалом цен на рынке недвижимости.
2. Целям использования. Квартира продается, покупается, дарится или обменивается по рыночной стоимости. Кадастровая же используется только в качестве базы налогообложения.
3. Методике определения. При подсчете рыночной цены учитывается больше факторов, чем при определении кадастровой. Рыночная цена включает в себя не только общую площадь квартиры, дату постройки дома, но также наличие качественного ремонта, новой сантехники, мебели, которая достанется покупателям.
4. Получении сведений. Узнать рыночную стоимость своей квартиры, собственник может, проведя самостоятельный анализ аналогичных объектов, выставленных на продажу. Сведения о размере кадастровой стоимости можно узнать из правоустанавливающей документации, либо воспользовавшись официальным сайтом Росреестра. При необходимости, владелец квартиры вправе запросить интересующие его сведения в виде выписки. Она предоставляется сотрудниками Росреестра и МФЦ.
5. Периодичности пересмотра. Рыночную цену квартиры, собственник может менять хоть каждый день, на свое усмотрение. Кадастровая стоимость должна пересматриваться каждые три года.
6. Лицу, ответственному за определение суммы. Рыночная цена устанавливается владельцем квартиры или на основании результатов проведенной оценки. Кадастровую стоимость вправе определить только уполномоченный сотрудник Росреестра.

Для владельца квартиры наиболее значимым отличием кадастровой стоимости от рыночной являются их цифровые значения. От них будет зависеть насколько быстро купят квартиру, размер ежегодной суммы имущественного налога, стоимость вступления в наследство.

Если говорить об общих чертах кадастровой и рыночной стоимости, они все же схожи по методике определения. В кадастровую цену включаются те же факторы, что и в рыночную. При этом последняя, учитывает большее количество нюансов.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

Инвентаризационная стоимость – это показатель оценки недвижимости и расчета налогов от сделок с ней. При ее расчёте используется общая площадь жилья, степень износа квартиры, расходы на строительные материалы и условия предоставления коммунальных услуг.

Иные показатели при этом не учитываются, отчего инвентаризационная стоимость остаётся слишком далекой от рыночной. До 2015 года этот показатель был единственным в оценке недвижимости.

Инвентаризационная стоимость примерно в 10 раз меньше рыночной стоимости жилья.

Инвентаризационная стоимость до сих пор используется, особенно при приватизации жилья и иных сделках с недвижимостью. Ее значение определяют сотрудники БТИ (бюро технической инвентаризации).

Расчёт инвентаризационной стоимости осуществляется в соответствии с Приказом Минстроя РФ № 87 от 1992 года.

Рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры следующим образом:

1. В Сборнике № 28 берутся укрупнённые показатели восстановительной стоимости квартиры.
2. На основании показателей оценивается реальная стоимость квартиры.
3. Для расчета учитывается динамика цен за расчетный период.
4. На дату последней проведённой инвентаризации рассчитывается степень износа жилья.
5. Из восстановительной стоимости вычитают реальный износ и получается инвентаризационная стоимость квартиры.

Как узнать инвентаризационную стоимость?

Инвентаризационная стоимость содержится в специальной справке, которую выдаёт БТИ. Обратиться для этого нужно в ближайшее отделение бюро.

Алгоритм взаимодействия выглядит следующим образом:

1. Если с объектом недвижимости Вы планируете совершить какую-либо сделку, нужно заранее выяснить необходимость приложения к ней справки об инвентаризационной стоимости.
2. Найти адрес БТИ, которое может оказать данную услугу.
3. Прийти в БТИ с паспортом и документами, подтверждающими право собственности на квартиру.
4. Написать заявление о выдаче справки и вместе с другими документами предъявить в БТИ.
5. Нужно будет заплатить стоимость услуги сотрудникам БТИ.
6. В назначенный срок вернуться в БТИ за справкой.

Если нет времени самостоятельно этим заниматься, можно нанять представителя и оформить доверенность на представление Ваших интересов. Кроме того, запросить справку можно в МФЦ или через портал Госуслуг.

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

1. Купля/продажа жилья.
2. Обмен квартиры.
3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
4. При оформлении кредита.
5. Взятие ссуды.
6. Дарение.
7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

• возраст здания;
• престижность месторасположения дома и района;
• комфортность внутренней обстановки;
• сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
• наличие и состояние сантехнических приборов;
• качество внутренних коммуникаций;
• обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
• этажность;
• работа лифта;
• вывоз мусора и пр.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

• престижность района расположения жилья;
• проведённая перепланировка квартиры;
• свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.