Ипотека от застройщика: что это такое и в чем преимущества?

Стадии оформления

Для того, чтобы купить недвижимость в ипотеку от застройщика, необходимо:

 Подобрать жилье для приобретения и застройщика
Основное значение имеет выбор конкретного приобретателя

Для кого-то важно купить квартиру рядом с торговым центром, а для кого-то рядом с поликлиникой
Изучить предложения банков
сотрудничающих с данной строительной компанией, а также с ипотечными программами, которые у них имеются
 Забронировать понравившуюся квартиру
Выполняется для того, чтобы быть уверенным, что жилье не продадут другому покупателю, во время сбора документов и оформления ипотеки. Бронирование делается путем заключения возмездного агентского договора.
 Подождать одобрения заявки
Регистрация ДДУ
 Подписание договора ипотеки
А также при необходимости оформления договора страхования
Регистрация перехода собственности
И регистрация залога на приобретенную квартиру в Росреестре

Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?

Оформить ипотеку без первого взноса нельзя. При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательно внести деньгами какую-то часть от стоимости объекта недвижимости — так они себя страхуют от рисков невыплат и мошенников.

Какая сумма нужна для 1-го взноса? У всех банков по разному, минимум — 15%, хотя чаще всего это 20-30% от цены недвижимости. Т. е. если квартира или дом стоят 5 миллионов рублей, то для покупки недвижимости в ипотеку вы должны располагать суммой не меньше 1 миллиона.

Далее вы должны эти деньги внести на счет в банке, после чего подписать все кредитные документы. И лишь после этого банк переведет свои деньги (оставшуюся часть) продавцу квартиры или дома.

Для наглядности приведем таблицу со сравнением минимального 1-го взноса в различных банках РФ:

Как уже было отмечено, размер первоначального взноса оказывает непосредственное влияние не только на вероятность получения положительного ответа (одобрения банком), но и на размер будущей процентной ставки.

В качестве примера приведем таблицу ставок одного из топовых российских банков:

Поэтому, можно с уверенностью сказать, чем большую сумму вы готовы внести в качестве 1-го взноса, тем получите более выгодные условия кредитования.

Но что делать если денег на 1-й взнос нет? Или накопленной суммы недостаточно? В этой ситуации можно воспользоваться банковскими спецпрограммами.

Что выбрать: ипотеку или потребительский кредит

• наличие собственных средств для внесения первоначального взноса;
• возможности по внесению ежемесячных платежей;
• какой срок выплаты долга приемлем в конкретном случае.

Когда выбирать потребительский кредит

Сбербанк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 11,9%
• Решение: от 2 минут.
• ️ Получить деньги

Альфа-Банк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 6,5%
• Решение: до 2 минут.
• ️ Получить деньги

Тинькофф

• Сумма: до 2 000 000 ₽;
• Срок: до 3 лет;
• Процентная ставка: от 8,9%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

ВТБ

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 7,5%
• Решение: до 5 минут.
• ️ Получить деньги

Почта Банк

• Сумма: до 1 500 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 5,9%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Банк Открытие

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 6,9%
• Решение: от 15 минут.
• ️ Получить деньги

Газпромбанк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 5,9%
• Решение: индивидуально.
• ️ Получить деньги

Райффайзенбанк

• Сумма: до 2 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 7,99%
• Решение: до 2 минут.
• ️ Получить деньги

Россельхозбанк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 9,5%
• Решение: до 3 дней.
• ️ Получить деньги

Совкомбанк

• Сумма: до 1 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 17,9%
• Решение: индивидуально.
• ️ Получить деньги

МТС Банк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 6,9%
• Решение: от 5 минут.
• ️ Получить деньги

Промсвязьбанк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 5,5%
• Решение: от 5 минут.
• ️ Получить деньги

Росбанк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 8,99%
• Решение: от 15 минут.
• ️ Получить деньги

ОТП Банк

• Сумма: до 4 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 10,5%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Хоум Кредит

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 7,9%
• Решение: от 2 минут.
• ️ Получить деньги

Росгосстрах Банк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 8,9%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Ренессанс Кредит

• Сумма: до 300 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 10,5%
• Решение: до 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Русский Стандарт Банк

• Сумма: до 500 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 19,9%
• Решение: от 15 минут.
• ️ Получить деньги

Варианты оформления ипотеки от застройщика

• Заключение займового договора с застройщиком;
• Оформление ипотеки в банке-партнере компании застройщика.

Банковская ипотека подразумевает собой, что для получения денежной ссуды опять же придется обращаться в отделение банка с заявлением и пакетом документов. Все проценты необходимо будет уплачивать через банковскую кассу одним из платежей.

Тем не менее, есть и конкретные отличия если происходит оформление ипотеки через застройщика. Именно в этом случае можно говорить о более выгодных условиях при оформлении кредитного договора в банке. Во-первых, вы вправе рассчитывать на более низкий уставной процент по выплатам в банке. Во-вторых, со сбором всех необходимых документов вам поможет непосредственно сам застройщик – лично предоставит необходимый пакет документов для последующей передачи банковским менеджерам. В-третьих, процесс рассмотрения заявления происходит очевидно быстрее и процент положительных решений выходит значительно большим.

Предложение от застройщика, которое основано на заключении договора займа, является достаточно уникальным вариантом при заключении договора купли-продажи. Особенность такого договора кроется в том, что здесь вам нет необходимость обращаться в банк. К тому же застройщику не нужны ваша справка о доходах и иные документы. Все гораздо проще и выгоднее для потенциального покупателя недвижимости.

Договор займа оформляется на срок не превышающий 12 календарных месяцев. Но иногда можно встретить предложения с займовым вариантом ипотеки на 2-3 года. Обязательно застройщик потребует уплатить не менее половины стоимости приобретаемого жилого объекта. Оформление страховки здесь не потребуется, что является и плюсом, и минусом одновременно.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

По варианту оплаты это типовая ипотека в рассрочку от застройщика. То есть, в договоре займа прописывается, что уплата должна выполняться равными долями на протяжении указанного срока. Здесь же указывается конечная дата внесения всей суммы займа, а также дополнительные условия регулирования сделки.

Застройщик предлагает ипотеку без обязательного первоначального платежа

является ипотека от застройщика без первоначального взноса

В данном варианте приходится говорить об ипотечном кредитовании по отдельной программе в банке-партнере застройщика. Естественно, без первоначального взноса говорить о договоре займа не приходится, так как это высокий и неоправданный риск для застройщика.

Что же касается банков, то они готовы предоставить подобный целевой кредит лишь при оформлении залога, которым может выступать строящийся объект недвижимости или находящаяся в собственности жилая площадь. Дополнительно необходимо будет открыть страховой полис и выполнять ряд прочих условий, которые прописываются кредитной программой и оконечным договором.

Здесь все зависит от банка, ваших финансовых возможностей и иных факторов. Очевидно, что ни одна сторона в этом вопросе не будет подвергаться риску и приобрести жилой объект по данному предложению вы сможете лишь при соблюдении всех прописанных условий, которых может быть немало.

Преимущества и недостатки ипотеки на долевое строительство

Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.

На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также её территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения.

ВАЖНО!!! В отличии от вторичного рынка недвижимости, приобретая квартиру в новостройке, покупатель освобождает себя от риска её потери из-за задолженности, а также от необходимости собирать множество документов для переоформления на себя права собственности, что значительно упрощает процедуру купли-продажи. По договору цессии можно переуступить права на объект долевого строительства

Такая сделка позволяет делегировать свои права на недвижимость суб- покупателю, получив взамен денежные средства

По договору цессии можно переуступить права на объект долевого строительства. Такая сделка позволяет делегировать свои права на недвижимость суб- покупателю, получив взамен денежные средства.

В обязательном порядке производится процедура страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее выполнение обязательств перед покупателем. Юридическую сторону данного вопроса регулирует статья 15 Федерального закона под номером 214-Ф3.

Минусом является то, что заёмщик не имеет возможности сразу вселиться в квартиру, а также, помимо тела кредита, приходится выплачивать проценты.

Плюсы и минусы ипотеки от застройщика

К плюсам ипотеки от застройщика с точки зрения покупателя квартиры в новостройке, конечно же, относится финансовая выгода и сокращение временных затрат в случае если программа предлагает оформление с минимальным пакетом документов. 

Еще одним преимуществом такого вида жилищного кредита является то, что банки разрабатывают отдельные программы только совместно с проверенными и надежными партнерами, после многолетнего опыта работы. Таким образом, подобное доверие со стороны кредитной организации может служить дополнительным гарантом и для покупателя, который будет уверен в том, что девелопер соблюдает 214-ФЗ, гарантирующий защиту прав дольщиков. 

Минусы таких сделок зависят от типа преференций, которые предлагаются клиенту. Например, при ипотеке от застройщика без первоначального взноса его размер будет просто распределяться на весь кредит, тем самым увеличивая сумму ежемесячного платежа, с другой стороны появляется риск того, что покупатель переоценит свои финансовые возможности и оформит ипотеку без накоплений, а в дальнейшем не справится с нагрузкой по обслуживанию долга. 

Дополнительно стоит отметить то, что необходимо внимательно изучать условия ипотеки от застройщика, а не ориентироваться на рекламируемые выгоды. Например, льготная ипотечная ставка может применяться лишь на несколько лет или даже месяцев, после чего банк пересмотрит ее до рыночного уровня.

…

1. Рейтинг новостроек Екатеринбурга: топ-50 жилых комплексов в октябре 2019 года

2. Знаковые жилые комплексы Екатеринбурга в 2019 году

3. Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ, Райффайзенбанк, Альфа-банк, Газпромбанк: российские банки массово снижают ставки по ипотеке с 1 октября

Виды ипотеки

Каждый год кредиторы предлагают клиентам разные ипотечные продукты. Каждая программа рассчитана на определенную категорию граждан и отличается преимуществами.

В 2020 году можно воспользоваться такими видами кредитования:

• Стандартная ипотека.
• Ипотека для военных.
• Оформление ипотеки с использованием государственных программ.
• Выгодные программы приобретения жилья для молодых семей.
• Ипотека для молодых сотрудников бюджетной сферы.

Большинство кредиторов предлагают программы для приобретения недвижимости от застройщиков-партнеров. Как показывает практика, именно подобный вид ипотеки является одним из самых выгодных для заемщика.

В чем отличие ипотеки от жилищного кредита?

Чтобы выбрать источник финансирования для приобретения жилья важно понять различие между ипотекой и кредитом. Оно заключается в оформлении покупки в собственность:

Оно заключается в оформлении покупки в собственность:

• Кто воспользовался кредитом, получают жилье сразу после перечисления денег продавцу.
• В случае с ипотекой квартирой владеет кредитор. Только после полного расчета с банком заемщик становится полноправным ее хозяином.

Сейчас речь идет об ипотечном кредитовании. Деньги стали незыблемым признаком бытия и мощным инструментом влияния. На них приобретается любой продукт человеческой деятельности, а значит необходимость в других выгодах от заложенного гражданами имущества отпадает.

Если клиент не справляется и перестает платить, банк реализует приобретенную недвижимость. Выплаченные ранее заемщиком деньги возвращаются с удержанием процентов за использование займа. Ипотека переводится как «подпорка», каковой она и является для кредитного учреждения.

Кредит – немного другое. Здесь интересы банка меньше защищены. Кредитный договор стараются нагрузить множеством условий, так как гарантом возврата вложенных средств является только личность заемщика. Чтобы уменьшить риски к процессу оформления жилищного займа привлекаются поручители, доходы которых покрывают обязательства заемщика в случае невыполнения им денежных перечислений согласно графику платежей.

Часто на кредит нельзя приобрести жилье, поскольку он предназначен на иные цели. Например, оформив автокредит, покупают только автомобиль. Сам заемщик не распоряжается взятыми в долг деньгами. Машина приобретается банком по безналичному расчету и передается в пользование клиенту. Однако можно оформить нецелевой потребительский кредит и не отчитываться перед кредитором о покупках.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

• готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
• ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
• после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
• развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
• находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
• отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
• рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

• старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
• маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20−30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
• стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
• плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

• Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
• Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
• Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т.д.

Более выгодную ставку могут получить зарплатные клиенты банков или клиенты с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, покупая квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками. Это значит, что банк провел анализ строительной компании и может предлагать кредиты у застройщика на оптимальных для всех трех сторон условиях. При этом сроки рассмотрения заявки значительно снизятся, а шансы получить одобрение кредита – увеличатся.

Преимущества оформления ипотеки через застройщика

Если вы предпочли обратиться к банку-партнеру строительной компании, то можете воспользоваться ипотекой с лояльными условиями. Есть множество преимуществ такой сделки по сравнению с самостоятельным обращением в банк.

• Минимум формальностей. Основные вопросы с банком-партнером застройщик уже решил оптом – он предоставил все необходимые документы на недвижимость, поэтому вам останется не так много формальностей: вы должны будете собрать только документы на себя, подтвердить свое место работы и уровень доходов.
• Меньше суеты. Общение с банком на себя почти полностью возьмет представитель компании, продающей недвижимость. Вам самостоятельно не придется беспокоиться о встречах, документах, переговорах, регистрации ипотеки, оформлении других бумаг.
• Не нужно проводить оценку недвижимости. Все согласования предмета ипотеки будут на застройщике, он и предоставит нужные сведения о стоимости объекта в банк, вам не придется оплачивать услуги независимого оценщика.
• Срок рассмотрения заявки сокращается. Благодаря тому, что продавец жилья уже знаком банку, период общения по вопросам кредитования существенно сокращается. В течение 2–5 дней после того, как вы принесете документы о себе в банк, будет принято окончательное решение. Обычно вся процедура занимает пару недель, не меньше.
• Высокий процент одобрения заявок. При таких сделках вероятность получения положительного решения больше, так как застройщик готов брать на себя повышенный риск и предоставляет клиентам определенные льготы. Банк поэтому одобряет 8 из 10 заявок, иногда невзирая на испорченную кредитную историю или «серый» доход заявителя.
• Уменьшение первоначального взноса. Нередко по партнерским ипотечным программам доступна покупка жилья с уменьшенным первоначальным взносом. Застройщик и банк между собой добиваются определенных договоренностей, а клиенты получают шанс купить квартиру или дом, внеся не 20–25% от стоимости жилья, а всего 10–15%. Иногда еще меньше. Вплоть до того, что первоначальный взнос вовсе не требуется. Но все зависит от условий конкретной программы.
• Меньше требований к заемщику. В целом при оформлении ипотеки в банке-партнере застройщика список требований к заявителю может оказаться минимальным. Иногда есть послабления по возрасту клиентов и кредит выдается всем совершеннолетним с 18 до 65–70 лет, иногда – заявки принимаются даже от тех, кто не имеет официального трудоустройства. Получить при этом деньги проще, чем при стандартном обращении в банк.
• Скидка на проценты. Еще одна отличительная особенность такой сделки – шанс на получение скидки. Обычно банк-партнер при покупке вами квартиры от застройщика может снизить ставку на 0,5-1-процентный пункт. При средней базовой ставке в 9–10% годовых – это значительный дисконт и хорошая экономия.

Ипотека в рассрочку от застройщика – еще более выгодное предложение, так как не придется уплачивать проценты банку и нести другие расходы на обслуживание кредита. Вы заключаете договор займа со строительной компанией и рассчитываетесь исключительно с ней по индивидуальному графику.

Но вот только рассрочка не позволяет надолго растягивать платежи – рассчитаться при такой покупке полностью предлагается обычно за 2–3 года, реже – за 5 лет. Если ваш семейный доход позволяет это сделать, то без раздумий выбирайте рассрочку от застройщика – сэкономите на переплате и получите собственное жилье без посредников.

В большинстве случаев именно обращение за ипотекой напрямую к застройщику позволит приобрести недвижимость на выгодных условиях. Исключения есть, но чаще именно сделка через строительную компанию поможет купить квадратные метры со скидкой и льготными параметрами.

В чем особенности ипотеки от застройщика

У вас больше свободы в выборе условий кредитования, если сначала вы идете к застройщику, а не в банк. Компания, продающая квартиры в новом доме, может предложить несколько вариантов оплаты своим клиентам:

• Оплата полной стоимости квартиры при сделке.
• Внесение предоплаты на этапе заключения договора долевого участия и оплата второго взноса уже после сдачи дома в эксплуатацию.
• Составление графика расчетов и оплата стоимости жилья в рассрочку.
• Обращение к банку-партнеру за ипотечным кредитом.

Для застройщика выгода такой сделки в том, что он получает гарантированную продажу квартиры, может взять предоплату, а остальное получить позже. Для покупателя это возможность зафиксировать цену на низком уровне – ведь чем ближе новостройка к сдаче, тем она дороже – и постепенно расплатиться за жилье.

Как проверить застройщика

Как уже выяснено, для выдачи ипотечного кредита, банку нужно удостовериться в добросовестности застройщика. Заинтересованность финансовых организаций в изучении экономической практики больших строительных компаний обоснована тем, что это существенно расширяет границы кредитования граждан на реализацию покупки жилья.

СБ должна убедиться в наличии и подлинности следующих документов у застройщика:

• учредительная документация юридического лица;
• лицензирование;
• одобрение властей на сооружение объекта;
• акты, свидетельствующие о законном использовании земли под строением;
• ратифицированный проект возводимого здания;
• бухгалтерские и налоговые документы об осуществлённых и предполагаемых затратах денежных средств на постройку объекта.

Процесс так называемой ревизии проходит поэтапно. В первую очередь собираются сведения о застройщике, затем о сооружаемом здании.

Если не было обнаружено правонарушений, финансовая организация принимает положительное решение. Далее выбирается программа ипотеки, опирающаяся на стадию нахождения строительства и на прогрессирование работ по возведению дома.

Разумеется, что если дом представляет собой пока только фундамент, ни один банк не будет рассматривать условий кредитования. Для этого нужно завершить работу на 1/5, не менее того.

Банк также может усомниться в инвесторах, которые тоже будут проконтролированы. Не редкостью является то, что сама финансовая организация выступает в роли инвестора. Это самый идеальный вариант под ипотеку для заёмщика.

В этом случае процентная ставка будет значительно ниже, так как в интересах этого банка скорейший сбыт потенциальных объектов недвижимости, чтобы окупить затраченные средства.