Как купить ликвидную квартиру в новостройке?

Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

С какими сложностями можно столкнуться?

В ходе покупки нового жилья в новостройках покупателя могут ожидать некоторые риски.

  1. В некоторых случаях дольщики сталкиваются с финансовой несостоятельностью строительной компании. Мало того, что они рискуют остаться без своих денег, но и жилья они могут не увидеть.
  2. Застройщики часто не успевают передавать жилье инвесторам, предлагают покупателям вносить изменения в заключенный договор. Покупатель имеет право получить неустойку (размер зависит от сроков просрочки).
  3. Нельзя исключать риск того, что дольщик получит квартиру по площади меньше/больше, чем прописано в договоре. В первом случае покупатель имеет право требовать уменьшение цены. А во втором случае застройщик через суд может потребовать доплату.

Покупка недвижимости в новых домах – это один из самых выгодных способов приобретения квартиры. Кого-то привлекает низкая стоимость жилплощади, кто-то предпочитает такие квартиры из-за новизны строения и коммуникаций. Но, несмотря на массу преимуществ, к покупке жилья в новостройке стоит подходить основательно, тщательно проверяя информацию о строительной компании и условия заключения договора.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Время «Х»

Найти эти варианты можно практически во всех популярных базах по недвижимости, но бывает, что квартиры от частных лиц представлены и на сайтах самих компаний. Например, на сайте «ДСК и Ко» сейчас есть два таких предложения – это трехкомнатная квартира общей площадью 79,3 кв. м в г. Московский и такая же квартира в Чертаново Южное, мкр. 26.

На сайте компании «Домостроитель» представлены квартиры, продающиеся по договору уступки прав требования, находящиеся в популярных жилых комплексах: в городе Московский – в ЖК «Юго-Западный», в Котельниках – в ЖК «Парковый», в Орехово-Зуеве – в ЖК «Бриз» и в ЖК «Театральный». Так, например, однокомнатная квартира в ЖК «Бриз» площадью 40,8 кв. метров уже с ремонтом продается за 3 миллиона рублей. Продавец согласен на ипотеку. А «однушка» в ЖК «Юго-Западный» и тоже с ремонтом (евро) продается за 5 млн 200 рублей.

Кстати, на этом ресурсе есть специальная страница для клиентов с пошаговой инструкцией – куда обращаться, если покупатель хочет взять квартиру «по переуступке».

Помогают с покупкой-продажей по переуступке и другие компании: «Мы предоставляем своим клиентам услуги оформления документов по уступке прав на недвижимость, но в таком случае обратившийся к нам «продавец» должен сам найти покупателя, с которым будет заключена сделка», – уточняет Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»).

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

Что их интересует?

В целом же большинство инвестиционных сделок приходится на популярные у покупателей проекты, поскольку инвестор уверен в быстрой реализации квартир. Все чаще таких покупателей интересует жилье экономкласса, так как вложения в бизнес-класс существенно выше. Например, однокомнатная квартира в панельной новостройке в районе за Третьим транспортным кольцом стоит около 6 млн рублей. «Однушка» бизнес-класса – уже от 9 млн рублей.

Как подчеркивает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «МИАН», инвестиционно привлекательная новостройка обычно обладает определенными характеристиками. Продажи, как правило, открываются на ранней стадии строительства, причем на этой стадии цена невысокая, однако по мере готовности она динамично повышается. Ну и положительная репутация застройщика – условие обязательное.

В зону интереса частных инвесторов обычно не попадают квартиры на самых нижних этажах и с очень большим метражом. Они менее ликвидны: долго продаются, на них тяжело найти покупателя.

Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант

Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме

Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное – не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

Сколько их?

Другие эксперты оценивают докризисную «инвестиционную долю» еще выше, например, по данным Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», она могла доходить и до 40%. «Известен случай, когда при реализации одного из столичных объектов частным инвестором было выставлено на продажу 75 квартир», – рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Сейчас ситуация иная: «Большинство покупателей на первичном рынке приобретают квартиры для собственного проживания, а доля инвесторов снизилась до 25%», – говорит Наталья Алиханова.

Примерно такую же цифру – 20-25% – приводит и Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». Однако эксперт считает, что этот объем не является истинным показателем их активности: доля физических лиц, изначально приобретающих жилье с целью его дальнейшей перепродажи, не слишком велика – 5-7%. Остальные 15% – люди, решившие продать квартиру ввиду изменения жизненных обстоятельств и планов. Например, люди покупали квартиру на начальном этапе строительства для проживания, но сроки строительства затянулись, а жилье семье необходимо, поэтому они и вынуждены продавать новостройку и отправляться за покупкой на вторичный рынок.

Близки к этой оценке и специалисты компании «Домус финанс»: по их данным, доля частных инвесторов в Москве и Московской области составляет порядка 8-10%. Такое скромное присутствие на рынке эксперты объясняют тем, что в связи с тяжелой экономической ситуацией некоторых застройщиков все еще сохраняется риск того, что объекты не будут завершены.

Доля предложений от частных инвесторов в строящихся домах зависит и от стадии реализации проекта. По наблюдениям Сергея Лядова («Сити-XXI век»), на стартовом этапе строительства объекта процент квартир, выставляемых дольщиками, минимален, а на стадии ввода объекта в эксплуатацию он достигает максимального уровня. Больше того, у многих компаний с большим опытом работы на рынке имеется свой «пул» частных инвесторов, которые «переходят» от объекта к объекту застройщика. Т.е. они покупают квартиры в первые дни продаж новостройки, а выставляют квартиры на продажу на стадии завершения дома.

По закону лучше

Причем самым надежным вариантом приобретения новостройки считается договор долевого участия: «Он дает наибольшие гарантии, к примеру, право требовать неустойку при задержке сроков сдачи объекта», – говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании ЮИТ СитиСтрой. Также довольно безопасен договор уступки права требования, в случае если квартира покупается не у застройщика, а у дольщика, который в свою очередь приобрел объект в соответствие с 214 законом. Другие же схемы, как правило, более рисковые и могут принести гораздо больше проблем: «К примеру, часто используются договор об инвестиционной деятельности по федеральному закону (№ 39), вексельный договор и предварительный договор купли-продажи, – рассказывает адвокат Олег Сухов, – они не всегда хуже ДДУ, но требуют большей юридической грамотности или привлечения юриста».

Поэтому если есть выбор, лучше делать его в пользу 214 закона (когда дом еще не введен в эксплуатацию, потому что после этого, новостройку уже нельзя приобрести, например, по ДДУ и чаще всего в ход идет предварительный договор купли-продажи), но не теряя бдительность: «Даже приобретая квартиру по договору долевого участия, покупатель предварительно должен ознакомиться с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. В противном случае заключенный договор долевого участия могут признать недействительным», – объясняет Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»..

Чтобы оградить себя от серьезных неприятностей, помимо правоустанавливающих документов на объект, нужно изучать и сам договор, на основании которого осуществляется сделка. «Так, договор долевого участия обязан определять конкретный объект долевого строительства, а также он должен содержать сведения о цене, о сроках передачи этого объекта и его оплаты и гарантийном сроке», – утверждает адвокат Олег Сухов. «И не надо забывать, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации, – добавляет Наталья Козлова, Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – А если жилье приобретается по схеме ЖСК, то необходимо учитывать, что договор покупки пая действителен, только когда земельный участок оформлен в аренду или в собственность на кооператив». «Если же сделка сопровождается заключением договора уступки прав требования, надо убедиться, что квартира полностью оплачена цедентом (лицом, передающее свое право требования – от ред.)», – говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»).

Естественно, проверка документов и текста договора нужна и при использовании «серых» схем, причем даже более тщательная.

Выводы

Рекомендаций вышло много, но практически все эксперты призывают обратить внимание на локацию. И действительно, месторасположение квартиры – то немногое, что нельзя будет изменить после покупки

В данном случае стоит рассматривать локацию вместе со всей остальной внешней средой:

  • транспортная доступность. Конечно, в некоторые районы могут провести метро, трамвай или троллейбус, но это вопрос очень отдаленного будущего. И к моменту продажи квартиры транспортное сообщение, скорее всего, лучше не станет;
  • инфраструктура ЖК и района. Если покупать жилье на этапе строительства, застройщик может пообещать «золотые горы», но нужно сразу смотреть в проектную декларацию. Если там нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада – после окончания строительства они тоже не появятся;
  • общее впечатление от района. Это и экология, и состояние городской среды, и уровень преступности, и уровень «ухоженности» территории.

Нужно помнить, что будущий покупатель, выбирая квартиру, будет видеть примерно то же, что и вы сейчас – поэтому лучше всего смотреть на квартиру, дом, ЖК и район критически.

Дальше, если речь идет о новостройке – важно выбрать надежного застройщика. От этого зависит и скорость достройки и сдачи дома в эксплуатацию, и качество строительства дома и окружающей его инфраструктуры

Правда, в 2021 году стоит понимать – чтобы продать максимум квадратных метров по госпрограмме, застройщики начали большое количество новых проектов. А основная часть рабочей силы – иностранные трудовые мигранты – из-за пандемии не могут попасть в Россию. Поэтому даже самый надежный застройщик может задержать окончание строительства. Возможно, в таких условиях более удобным вариантом будет жилье с вторичного рынка.

И только потом идут параметры самого жилья. Этаж и площадь поменять точно не получится, поэтому к их выбору стоит подойти максимально ответственно. Планировку тоже изменить затруднительно (хотя в теории возможно) – но в идеале брать квартиру с более удобной и востребованной планировкой. Устаревшая планировка (касается вторичного рынка) позволить купить квартиру дешевле, но продать ее потом будет намного сложнее.

Ремонт, мебель и бытовая техника – это уже вопрос денег: если цена за квартиру с ремонтом и меблировкой ненамного выше, чем за «пустую», возможно есть смысл взять вариант со всем необходимым для жизни. И наоборот, если ремонту уже несколько лет, а мебель относительно дешевая, платить больше за это не стоит.

Итак, выбор ликвидной квартиры в итоге сводится к нескольким пунктам. Это должен быть дом в хорошем районе, который строит надежный застройщик (или он уже построен), квартира подходящей площади и с удобной планировкой, и стоит она ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель. Таких вариантов, увы, осталось уже немного – но они есть. Главное – найти свою идеальную квартиру среди всего разнообразия.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookXВКонтакте
Напишите комментарий