Две ложки дегтя
Квартира для студента по определению должна быть недорогой и максимально ликвидной. Такие объекты обычно приобретают на короткий срок – до 5 лет. Но в этом есть и особенное обстоятельство. Минимальные цены объясняются низкой стадией готовности объектов. А покупка квартиры на стадии котлована хотя и выгодное, но при этом рискованное предприятие. Особенно, в период экономической нестабильности.
Второй ложкой дегтя может стать то, что студенту все-таки придется жить в общежитии. Во всяком случае, до момента сдачи дома в эксплуатацию. А этот период будет длиться от шести месяцев до двух лет. Хотя, с другой стороны, не исключено, что после этого студент будет больше ценить купленную родителями квартиру.
Практически никаких ограничений на формирование пространства
Апартаменты не являются жильём, следовательно, на них не распространяются многие строительные нормы. Это может оказаться большим удобством при проведении перепланировки. В частности, нет ограничения по расположению кухни и санузла. Напомним, что в обычной квартире их нельзя располагать над жилыми комнатами, расположенными этажом ниже. В апартаментах кухню и санузлы можно разместить в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над дизайн-проектом жилья. Впрочем, как замечают дизайнеры, при данных работах придётся учитывать регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта. Ещё один архитектурный бонус – отсутствие ограничений на размеры комнат в апартаментах.
В Екатеринбурге есть примеры создания апартаментов площадью до 16 кв. м. По сути это компактные квартиры, оснащённые всеми коммунальными благами. Построить квартиру (имеющую статус жилья) такого размера закон не позволит.
«Вызов времени»
Изначально причиной появления апартаментов в самом компактном российском мегаполисе стал дефицит земли под жилищное строительство. Комплексы для «временного проживания» (такой статус апартаменты имеют де-юре) можно строить на участках, предназначенных для возведения коммерческой недвижимости. Это позволило расширить выбор стратегий по застройке участка. Девелоперы начали переориентировать проекты, учитывая, что коммерческая недвижимость большим спросом в последние годы не пользуется.
Совсем недавно у апартаментов появился дополнительный козырь. Выбор девелоперов в пользу апартаментов начало определять отсутствие длинных кредитных средств. Переориентация на «короткие» проекты была названа не иначе, как «вызовом времени».
Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области:
«После того, как случился кризис, представители банковской сферы начали сокращать сроки кредитования. Ситуация с длиной кредита на сегодняшний день гораздо более критична, чем ситуация с увеличением размера процентных ставок. Если девелопера обязывают вернуть «тело» кредита за три года, это значит, что доходность проекта должна превышать 50% годовых. Именно из-за этой проблемы вся ключевая активность в сфере девелопмента вытолкнута из складов, офисов, гостиниц – в короткие проекты в сфере жилья. Откуда вся эта вакханалия вокруг апартаментов? Просто девелоперы были вынуждены переформатировать длинные проекты – в короткие».
Апартаментные комплексы «хлынули» на рынок. Их доля в объеме строительства сегодня составляет 8,9%, согласно статистике УПН. Объем апартаментов в стадии строительства составляет сейчас 236 тыс. кв. м (+34% к декабрю 2013 года). По статистике администрации Екатеринбурга, в 2015 году в Екатеринбурге будет введено 75 000 квадратных метров апартаментов, что практически в 4 раза больше показателя 2014 года.
Табл. №2. В процессе активного строительства в городе находится порядка 8 комплексов:
| Название | Адрес | Срок сдачи | Класс объекта | Застройщик | Описание |
| МФК Маршал | ул.Шейнкмана – ул.Боевых Дружин | II квартал 2015 | Комфорт | ООО «ШАЛЕ Альянс» | Апартаменты в бизнес-центре ( занимают 8-10 этаж) |
| МФК OPERA Tower | ул. Малышева – Красноармейская | I квартал 2017 | Элит | «Атомстройкомплекс» | Гостиница, торговый центр, апартаменты (всего 42 этажа) |
| Главный проспектъ | пр. Ленина, 8 | 2015 | Элит | ГК «ИнвестСтрой» | Апартаменты (6 этажей из 11) + пентхаусы |
| Октава | ул. Крестинского | IV квартал 2015 | Эконом | Уралэнергостройкомплекс | 16 этажей, комплекс апартаментов |
| Апарт-отель | ул. Юмашева 6 | II квартал 2015 | Эконом | ООО «Техстрой» | 16 этажей, только студии и двухкомнатные апартаменты |
| Олимп | 40 лет Комсомола, 32 Г | I квартал 2016 года | Эконом | ООО «Доминвест» | 25-этажный двухсекционный комплекс |
| МФК Исеть | Бориса Ельцина, 6 | I квартал 2015 | Элит | УГМК | 52 этажа, кроме апартаментов: торговый центр, бизнес-клуб, конгресс-центр, бассейн, ресторан |
| Уктусская долина | Ул. Прониной, 35 | III квартал 2015 года | Эконом | ООО «Альта» | 3-этажные сблокированные комплексы апартаментов |
Со временем представления об апартаментах кристаллизировались, произошло деление на классы: бюджетные варианты новостроек по типу общежитий и дома топового ценового сегмента с управляющей компанией и комплексом услуг для жильцов.
Михаил Хорьков, главный аналитик РИЦ УПН:
«Качественно комплексы апартаментов можно разделить на две равные группы
Первая – объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа – апартаменты, конкурирующие с жильем класса «бизнес» и «элит»
Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит нового предложения».
Причем, крупные девелоперские компании, имеющие солидный опыт в области жилищного строительства, строят апартаменты класса «бизнес». А формат «жесткий эконом» в сегодня выбирают небольшие компании, о портфеле реализованных проектов которых почти ничего не известно.
Новый закон уравняет права апарт- и квартировладельцев
Права собственника на апартаменты ничем не отличаются от прав на квартиру. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва договора долевого участия они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.
Различия в правах собственников могут начать ощущаться после заселения в квартиру (или в апартаменты). Ранее считалось, что владение квартирой – более безопасный для собственника вариант, так как единственное жилье человека не может быть конфисковано за долги. Апартаменты формально не являются жильём. Если на них будет обращено взыскание, то собственник может быть выселен. Однако сегодня идёт рассмотрение законопроекта, который позволит кредиторам изымать у должников квартиры, даже если они являются единственным жильём. Запрет на изъятие предлагается распространить только на ту недвижимость, которая не превышает норму предоставления площади жилого помещения – в Екатеринбурге это 16 кв. м на человека. Если данный законопроект будет принят, то права владельцев квартир и апартаментов фактически уравняются.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос регистрации (прописки) в апартаментах.
Похожие мысли высказывают и юристы.
Не следует забывать и о том, что жители апартаментов могут без каких-либо ограничений пользоваться услугами скорой помощи, экстренных служб, рассчитывать на помощь полиции. В этом плане апартаменты ничем не отличаются от квартир.
Повышенный налог скажется через 225 лет
Обратной стороной низкой стоимости апартаментов являются более высокие накладные расходы для их владельцев. Считается, что за апартаменты надо платить более весомый налог на имущество и более серьёзные суммы в счёт коммунальных платежей.
Риэлторы замечают, что инвентаризационная, равно как и кадастровая стоимость апартаментов всегда ощутимо ниже, чем стоимость аналогичных по характеристикам жилых объектов. То есть, даже более высокая ставка налога не приведёт к многократному росту налоговой нагрузки на владельца апартаментов. Более того, если учесть разницу в цене покупки квартиры и апартаментов, то по суммарным затратам (покупка плюс текущие расходы) апартаменты оказываются более экономичным вариантом.
Пример из жизни реального Екатеринбурга: в районе ЖБИ продаются практически равные по площади квартира и апартаменты (около 100 кв. м), оба объекта с чистовой отделкой. Квартира дороже на 1,8 млн. руб. В сегодняшних условиях суммы налога на недвижимость различаются примерно на 6-8 тыс. руб. (на апартаменты налог выше). А это значит, что разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки владелец апартаментов сравняет с покупкой квартиры через 225 лет. Только после этого срока владение квартирой станет менее затратным, чем владение апартаментами. Разумеется, для других объектов сравнение соотношения цена/время будут другими.
Комплекс апартаментов «Стрела», Завокзальный
31,82 кв. м за 1 940 000 руб.
«Стрела» полностью состоит из малометражных студий, одно- и двухкомнатных апартаментов. На старте продаж было реально приобрести квартиру площадью 23 кв. м за 1 200 000 руб. Эти варианты, конечно, были разобраны моментально. Сегодня, на высокой стадии готовности объекта в продаже осталось всего шесть 6 апартаментов, сказано на сайте застройщика. Ипотека на квартиры возможна от ВТБ24 и Банка Москвы.
Комплекс уже построен, сдача – в IV квартале 2014 г. До ввода в эксплуатацию застройщику, компании «Астон-групп», осталось выполнить работы по благоустройству территории и внутренней отделке. До конца текущего года дольщики (дом строится по 214-ФЗ) получат ключи от апартаментов. В квартиры можно сразу заселяться – в них выполнена отделка «под ключ».
Объект расположен в одном из достаточно перспективных для развития районов Екатеринбурга. Сегодня Завокзальный – это район с промпредприятиями, складами и старым жилым фондом, представленным преимущественно двухэтажными домами. Однако у городских властей есть большие планы по редевелопменту Завокзального. Так, уже создано две концепции перестройки района. Согласно одной из них, вместо промпредприятий здесь построят огромный жилой район, по второй – в Завокзальном размесится коммерческая недвижимость, спортивные объекты (ледовая арена) и жилье. Подробнее о планах по перестройке района можно прочитать здесь. Разумеется, район будет перестроен не в ближайший год и не два. Но есть вероятность, что к моменту окончания студентом ВУЗа, район уже серьезно изменится в лучшую сторону. А значит, и стоимость квартиры возрастет.
Несмотря на то, что Завокзальный сегодня инфраструктурно не развит, он расположен достаточно удачно относительно учебных заведений. На расстоянии 20-минутной пешей прогулки (2 км) находятся два ВУЗа. Кроме того, на аналогичном удалении расположена станция метро «Уральская». Студенту нужно проехать всего одну остановку до Педагогического института. А если проехать на метро три остановки, то практически сразу у выхода со станции будут экономический Университет (СИНХ), Академия Госслужбы, Институт инженерной экологии и Горный институт.
«Псевдожилье»
История апартаментов на Урала началась с того, что этот формат называли «псевдожильем», с которым администрация обещала «бороться». Городские власти при каждом удобном случае высказывались резко негативно по поводу строительства в городе комплексов апартаментов. Дело в том, что апартаменты – это нечто среднее между гостиницей и жилым домом. А по каким нормам СанПиН будет строиться комплекс – каждый девелопер сегодня решает сам. Закон это позволяет. Городские власти не до конца понимали, во что превратится очередной проектируемый комплекс апартаментов, а потому относились к формату настороженно.
Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга:
«Фактор апартаментов, к сожалению, для администрации, я признаю, что это не самый приятный сегмент. Сегмент апартаментов очень спорный, очень к нему настороженно и даже негативно относится администрация Екатеринбурга. И многие вещи делаются за счет добропорядочности застройщика».
Три года назад от администрации города прозвучало настойчивое предложение: строить апартаменты по всем нормативам для жилых комплексов. Многие девелоперы к этой рекомендации прислушались. Тогда мэрия несколько смягчила свою позицию по отношению к тем, кто принял эти правила. Апартаменты признали самостоятельным видом недвижимости, а объем их ввода начали считать отдельно от жилья, гостиниц и офисов.
Апартаменты даже хотели классифицировать. Девелоперы предложили установить жесткие рамки для данного формата, чтобы вопросов к этому классу не возникало ни у властей, ни у бизнеса.
К настоящему моменту в Екатеринбурге в эксплуатацию сдано несколько комплексов апартаментов. Причем, благодаря тому, что были соблюдены все нормативы жилья, одному из девелоперов даже удалось перевести комплекс апартаментов (юридически, коммерческий объект) в статус жилого дома. Подробнее об этом прецеденте можно прочитать здесь.
Табл. №1.К настоящему моменту в эксплуатацию уже сданы следующие объекты:
| Название | Адрес | Класс объекта | Застройщик |
| Апартаменты на ул. Стачек – Ф.Бригад | ул. Стачек – Ф.Бригад | Эконом | Корпорация «Атомстройкомплекс» |
| Гостинично-апартаментный комплекс | ул.Гражданская,11 | Бизнес | ООО «ВЕРТ-СТРОЙ» |
| Стрела | ул. Летчиков, 7 | Эконом | «Астон-групп» |
| Огни Екатеринбурга | ул. Белинского – Большакова | Бизнес | «Атомстройкомплекс» |
| Апартаменты | Энгельса-Белинского | Бизнес | «Стин Вест» |
Оптимальное решение для многих ситуаций
Как замечают риэлторы, нельзя сравнивать квартиры и апартаменты с позиции лучше/хуже. Это два вида недвижимости, каждый из которых может оказаться оптимальным решением в той или иной ситуации. Например, если человек рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья, то в случае с апартаментами он этого сделать не сможет. Зато, если он получил этот вычет ранее, то ему без разницы, имеет ли приобретаемый им объект статус жилья. То есть апартаменты для него будут подходящим вариантом.
Точно также следует воспринимать норматив, позволяющий девелоперу не создавать рядом с комплексом апартаментов социальные объекты, детские площадки, подъездные дороги и т.д. формально застройщик это делать действительно не обязан. На деле же в условиях жесткой борьбы за покупателя застройщики сегодня снабжают свои апартаменты полноценной инфраструктурой.
